Cashflow bei Immobilien berechnen: Anleitung 2026
Cashflow bei Immobilien berechnen klingt simpel: Miete rein, Kreditrate raus, fertig. Genau diese Milchmädchenrechnung kostet aber Anfänger jeden Monat Geld, weil die halben Kosten fehlen.
Ich zeige dir hier die ehrliche Rechnung, die ich auch für meine eigenen Überlegungen nutze, mit echten Zahlen und ohne die typischen Schönrechnereien aus YouTube-Videos.
Was Cashflow bei einer Immobilie wirklich bedeutet
Cashflow ist das, was am Monatsende auf deinem Konto übrig bleibt, nachdem alle Einnahmen und alle Ausgaben durchgelaufen sind. Nicht die Mietrendite, nicht der Wertzuwachs auf dem Papier, sondern echtes Geld.
Wichtig ist die Unterscheidung: Brutto-Cashflow ist Miete minus Kreditrate. Das ist die Zahl, mit der gerne geworben wird. Netto-Cashflow zieht zusätzlich alle Bewirtschaftungskosten ab, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Nur die zweite Zahl ist ehrlich. Auf cash-flows.de dokumentiere ich genau diese Netto-Sicht, weil alles andere dich selbst belügt.
Die Formel Schritt fuer Schritt
Die Rechnung läuft immer in dieser Reihenfolge, am besten auf Monatsbasis:
- Kaltmiete (niemals die Warmmiete, die Nebenkosten sind durchlaufende Posten)
- minus nicht umlagefähige Kosten: Hausverwaltung, dein Anteil an Verwaltungs- und Instandhaltungskosten der WEG
- minus Instandhaltungsrücklage für Reparaturen, die garantiert kommen
- minus Mietausfallwagnis (rechne mit rund 2 Prozent der Jahresmiete)
- minus Kapitaldienst (Zins plus Tilgung deines Darlehens)
Was unter dem Strich steht, ist dein echter Cashflow. Steht da ein Minus, zahlst du jeden Monat drauf.
Rechenbeispiel mit echten Zahlen
Nehmen wir eine 80-Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro, plus rund 10 Prozent Kaufnebenkosten. Du bringst 55.000 Euro Eigenkapital mit und finanzierst 220.000 Euro zu 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung.
- Kaltmiete: +950 Euro
- Hausverwaltung: -30 Euro
- Instandhaltungsrücklage: -80 Euro
- Mietausfallwagnis: -19 Euro
- Kapitaldienst (5,8 Prozent von 220.000 / 12): -1.063 Euro
Ergebnis: rund minus 242 Euro pro Monat. So sieht im Zinsumfeld 2026 ein durchschnittliches Objekt mit wenig Eigenkapital aus. Wer dir etwas anderes erzählt, hat entweder vor Jahren gekauft oder lässt Kosten weg.
Tilgung ist kein verlorenes Geld
Beim Kapitaldienst lohnt der zweite Blick. Bei 220.000 Euro sind nur die Zinsen (3,8 Prozent) echter Aufwand: rund 697 Euro im Monat. Die 2 Prozent Tilgung dagegen, etwa 366 Euro, fließen in deine Schuldenreduzierung, also direkt in dein Vermögen.
Rechnest du nur die Zinsen gegen die Mieteinnahmen, dreht das Beispiel ins Plus: rund +124 Euro operativer Überschuss vor Tilgung. Deshalb gibt es zwei ehrliche Kennzahlen: den reinen Cashflow (was vom Konto abgeht) und den Vermögensaufbau (Tilgung plus möglicher Wertzuwachs). Verwechsle die beiden nie, aber ignoriere auch keine.
Die Kosten, die fast jeder Einsteiger vergisst
Negativer Cashflow entsteht selten durch den Kaufpreis, sondern durch unterschätzte laufende Posten. Häufig vergessen:
- Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietern
- Reparaturen in der eigenen Wohnung (Heizung, Bad, Böden) zusätzlich zur WEG-Rücklage
- Modernisierung alle 15 bis 20 Jahre, oft fünfstellig
- Steuern auf positive Mieteinkünfte, je nach persönlichem Steuersatz
Mein Tipp: Rechne lieber konservativ und sei positiv überrascht, als andersherum. Ich tracke deshalb jeden realen Posten statt mit Schätzwerten zu planen, und genau diese ehrlichen Zahlen teile ich öffentlich auf cash-flows.de.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Cashflow bei einer Immobilie?
Alles über null Euro nach allen Kosten inklusive Tilgung ist im aktuellen Zinsumfeld bereits stark. Viele realistische Objekte liegen 2026 bei einem leicht negativen Cashflow, der durch Tilgung und Wertzuwachs ausgeglichen wird.
Rechne ich mit Brutto- oder Netto-Mietrendite?
Für eine ehrliche Einschätzung immer netto. Die Brutto-Mietrendite (Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis) blendet Kaufnebenkosten und laufende Bewirtschaftung aus und sieht dadurch deutlich schöner aus, als die Realität ist.
Cashflow vor oder nach Steuern berechnen?
Berechne zuerst den Cashflow vor Steuern, das ist die saubere Basis. Danach ziehst du deine persönliche Steuerlast ab, denn je nach Steuersatz und Abschreibung kann sich das Ergebnis spürbar verändern.
Lohnt sich eine Immobilie mit negativem Cashflow?
Sie kann sich lohnen, wenn Tilgung und realistischer Wertzuwachs das monatliche Minus übersteigen und du das Minus dauerhaft tragen kannst. Sie ist aber riskant, wenn du auf den Cashflow angewiesen bist oder mit zu wenig Puffer kalkulierst.
Schau mir beim Aufbau zu
Auf cash-flows.de zeige ich jeden Einkommensstrom öffentlich – was läuft, was im Aufbau ist und was als Nächstes kommt.